Brasil: gestores de Fundos Imobiliários Buscam Alternativas para CRIs com Pagamentos Atrasados

No mercado imobiliário brasileiro, observa-se um aumento significativo no número de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) classificados como “estressados”, ou seja, aqueles que apresentam atrasos nos pagamentos por parte das incorporadoras. Para minimizar perdas e evitar a inadimplência nas carteiras dos fundos que possuem esses ativos, os gestores têm adotado estratégias focadas em negociações para prorrogar prazos e flexibilizar condições contratuais junto às empresas responsáveis pelos empreendimentos.

Negociações Flexíveis: Uma Saída para Preservar o valor dos Investimentos

Os fundos imobiliários que aplicam em CRIs frequentemente enfrentam dificuldades quando as incorporadoras não conseguem cumprir seus compromissos financeiros. Como resposta, muitos gestores recorrem aos chamados “waivers” – acordos que possibilitam a extensão dos prazos ou alteração das cláusulas contratuais sem configurar inadimplência formal. Essa prática tem como objetivo evitar a execução das garantias e o risco de assumir imóveis inacabados,o que poderia acarretar custos extras como pagamento de condomínio e IPTU.

Um caso recente envolve o fundo Suno Recebíveis Imobiliários (SNCI11), que aprovou uma extensão do prazo para pagamento da construtora RDR, situada em Itu (SP).Essa medida foi essential para garantir a conclusão das obras residenciais e assegurar a entrada dos recursos provenientes da comercialização das unidades.

Reestruturação no fundo Banestes Recebíveis: Flexibilização Essencial

No portfólio do fundo Banestes Recebíveis (BCRI11), aproximadamente 15% dos CRIs estão com pagamentos atrasados.Entre eles destaca-se um título vinculado ao Grupo WAM, responsável por projetos turísticos como Thermas São Pedro (SP). O fundo concedeu um waiver estendendo os vencimentos por até dois anos enquanto negocia alternativas para outro título já inadimplente. Segundo representantes do Banestes, essa reestruturação é crucial para proporcionar fôlego financeiro à empresa durante sua fase crítica e garantir uma retomada sustentável das operações.

dificuldades Enfrentadas pelo Fundo Urca Prime Renda

A carteira do Urca Prime Renda (URPR11) apresenta uma inadimplência moderada próxima a 4,5%, impactando significativamente os rendimentos distribuídos aos cotistas. Para evitar paralisações nas obras financiadas pelos CRIs desse fundo, os gestores optaram temporariamente por abrir mão do recebimento dos juros dessas dívidas problemáticas. Essa decisão resultou numa redução estimada de R$ 45 milhões nos dividendos previstos para 2024 e na necessidade de aporte adicional superior a R$ 60 milhões nas construções ainda em andamento.

A repercussão negativa entre investidores refletiu-se na desvalorização das cotas pela metade desde o ano anterior – caindo aproximadamente de R$ 80 para cerca de R$ 40.

Empresas Envolvidas nas Repactuações Recentes

• Terras Altas: Emissão destinada ao financiamento de loteamento residencial localizado em Pelotas (RS).
• Grupo Victoria Brasil: Projeto residencial situado em Aracaju (SE).
• Grupo Prima: Empreendimento sofisticado no Baixio (BA), envolvendo resort e residências; houve entrega parcial dos imóveis ao fundo como forma alternativa ao pagamento da dívida.

Custos Associados às Renegociações Amigáveis

Ainda que as renegociações sejam consideradas soluções viáveis tanto pelos credores quanto pelas incorporadoras, elas geralmente implicam encargos adicionais às empresas envolvidas – tais como multas contratuais elevadas, aumento nas taxas aplicadas ou exigência maior por garantias suplementares. Especialistas do setor financeiro brasileiro destacam que mesmo acordos amistosos raramente são isentos desses custos extras complementares.